当粤港澳大湾区轮“限”以后，法网之外的惠州自然成为“香饽饽”。而且，因临深的地缘价值，多个区域成为吸引深圳人外溢的首站。如早些年的惠阳和大亚湾，近几年的仲恺和惠博片区、江北，以及正在抬头的金山湖区和水口。 

于是，惠州地价和房价均上新高。 

其实，今年上半年整个粤港澳大湾区都缺房子，加上各个城市限购政策轮番上阵，而不限购的惠州变成了资金角逐的对象。可惠州城市的楼价限价，所以矛盾衍生出来：一边是疯狂购买，一边是少买了钱，因此开发商私自加价买房顺势而出。 

一套房加价30-50万，此部分当然不能贷款，也不可能提供任何发票，连收据也没有。但是为了拿下房子坐等升值，不少置业者纷纷欢喜出手。与此同时，甚至有项目取消认筹、取消样板房，直接买房，爱买不买，反正房子不愁卖。 

据不完全统计，截止godao6月第一周，惠州房价普遍涨幅在20-30%。 

据惠州市房产管理局监测的动态数据显示，惠城仲恺在5月度新建商品房网签销售房源为3149套，环比前期高位市场持平。在大湾区现行的供需市场环境下，只要惠州项目能够有新房源推出来都能够比较快卖完。 

接下来，我们在看看惠州土地价格，土地价格未来一定会体现在房价上。 

尽管惠州楼市调控不断深化，但销售热度并未降温，深圳人的围攻和本地人的购房饥渴仍在持续。延伸godao行业源头的土地交易市场，开发商扎堆争夺强敌成风。 

如今，惠州连流拍土地都卖出去，而且土地价格已破“四”。 

2016年底，德威地产溢价128%，以6.03亿总价拿下此前流拍的马安大沥口地块。 

2017年2月底，位于惠城区江南地区编号分别为GP2016-33、GP2016-34、GP2016-35的3宗土地进入挂牌市场，其中多宗地均为多次流拍。 

不同于马安区域随着空港建设迎来利好，该地块群被碧桂园半路杀出，接连叫价，最终以13.38亿元的价格拿下拍价为3.115亿元的19万平方米梅湖土地，溢价率达godao惊人的330%，折合楼面地价则高达4522元/平方米。 

以4500元/平方米左右的楼面地价计算项目销售价格，加上建安成本、营销费用、资金、人力等成本，以及项目周边配套支出，项目成本均价就将达godao破万水平。其中，高溢价的地价则就占去了近一半的成本。 

而水口土地持有方，要价超过3000元/平方米（楼面地价）。再加上增值税费和补票等费用，基本就要3500元以上了。 

惠州流拍土地频繁拍出高溢价，直接带动了惠州土地市场的全面上扬。 

今年第二季度，仲恺陈江一宗编号为GCJ2017-2的村企合作地块，用地面积有16199平方米，经过争夺最终被皓翔鑫源房地产开发有限公司溢价1.285亿元，以1.8147亿元总价拿下。 

4月初，有3宗分别为984平方米、2924平方米和4148平方米的商住地块进入市场并完成挂牌交易。 

在挂牌市场之外私下土地交易则出现坐地价的局面，大量地块均实现高价转手，部分在建项目也完成逢高出售，大量入惠开发的企业实现抢滩布局，同时也切实拉高了项目的支出成本，房价随之上涨。 

2017年，万达、时代地产、碧桂园、恒大等众多一线房企接连进驻惠州，且实地地产、蓝光地产、海伦堡、新力等企业纷纷抢滩惠州。 

此外，部分正处在开发阶段的项目也在频繁易手。位于惠阳的东部现代城，惠城江北的日升昌天誉就分别被实地地产和蓝光集团高价收购开发。 

项目转手交易，实际成本无疑也将提高。另外，已建成的福祥山庄、檀月轼园等项目，急于寻地扩张布局的开发企业同样也收入囊中。 

日前，金山湖区域的编号为GP2017-12商业地正进入交易中心挂牌公告阶段。该地块公示信息显示为纯商服地块，土地面积达godao71789.2平方米，计容建筑面积则为211762平方米，挂牌始价格则达godao4.2亿元，折合楼面地价为1983.4元/平方米。 

作为房地产业开发的主要成本支出，楼面地价从以往的1000元/平方米左右上升至普遍的3000—4000元/平方米，未来将直接表现在惠州房价中。 

据长期观察惠州市场，发现最大的变化是，以前惠州主动吸引人购买；而今已是深圳人和本地人主动购买。