每年的9、10月份是房地产传统的销售旺季，“金九银十”的说法在业内广为流传。但决定房地产供应和成交的因素众多，“金九银十”的法则并不具有普遍性，不同的城市、不同的年份会有不同的特点。具体到深圳，“金九银十”只在个别年份体现的较为充分。 

　　深圳房地产市场“金九银十”效应并不明显 

　　世联地产数据平台监测的数据显示，2006年—2010年期间，深圳房地产市场的“金九银十”效应只在2010年出现过。世联地产监测的数据显示，2010年９、１０月份，深圳新建商品住房的成交面积分别为46.31万平米和45.46万平米，“金九银十”期间的成交量占整个2010年成交量的28.6%。2006年—2009年的９月份和１０月份新建商品住宅成交量占全年的比重分别仅为：14.3%、9.1%、15.1%、12.7%，所谓的“金九银十”效应并不存在。 

　　2011年9月，世联地产监测的数据显示，9月份前四周，深圳新建商品住房的总成交量近1745套。2011年前８月的月均成交量将近3000套，9月份的成交数据难以达到2011年的月均水平。单从统计数据判断，９月份开局惨淡，更无所谓的“金九”。 

　　导致9月份成交偏低的主要原因还在于：一是8月份适逢大运在深圳举办，房地产营销活动受限，部分项目延迟入市造成整个市场供应不足；二是备案数据存在一定的时滞。9月份开盘的项目明显增加，成交量环比回升明显，但统计数据难以反应市场即时的成交情况。 

　　下半年深圳房地产市场的供应和成交量显著放大 

　　世联地产监测的数据显示，市场低迷的年份，深圳房地产市场的供应和成交倾向于在下半年集中释放。2008年和2010年深圳房地产市场分别遭遇了金融危机和房地产调控大幕的正式开启。这两年的9月—12月，深圳市商品住房的成交量占全年成交量的比重分别为47.5%和47.8%。市场和政策均较为稳定的2006年、2007年、2009年，9—12月份的新建商品住房成交量占全年成交量的比重分别仅为37.5%、16.4%、25.9%。 

　　2011年年初至今，深圳房地产市场不仅感受到了全国性的金融政策的压力，更感受到了当地政府限价政策的影响。在政策的影响下，深圳的开发商和购房者观望心态浓重，导致供应和成交均不活跃。世联地产监测的数据显示，今年1—8月，深圳新建商品住房仅完成供应面积200.6万平米，尚不及近5年供应最低谷的2009年全年供应量的一半，预计今年第四季度供应潜力巨大。 

　　目前深圳房地产市场中的观望情绪仍然较为浓重，在供应偏少且被限价的情况下，新入市楼盘的开盘销售率较之前出现了一定的下降。之前市场中频繁出现的，只要打着“限价”旗号就能热卖的情况已经较为少见，购房者的预期正在悄然转变。十月国庆即将来临，新增项目的市场表现或将成为房地产未来走势的风向标。 

【撰写 世联地产市场研究部】